Diễn đàn, Xu hướng thị trường

Bất động sản sẽ như thế nào nếu khủng hoảng kinh tế xảy ra?

Chúng ta đang ở cuối một chu kỳ nợ lớn và một cuộc khủng hoảng kinh tế đang đến gần, vấn đề chỉ còn là thời gian.

Khác với quan điểm nhiều người, tôi cho rằng Covid 19 chỉ là trigger chứ không phải là nguyên nhân của cuộc khủng hoảng lần này.

Nguyên nhân gốc rễ nằm ở chu kỳ nợ, ở mức lãi suất tiệm cận 0 đã duy trì trong thời gian quá dài tạo nên tình trạng easy money (rất giống với Đại khủng hoảng 1929), ở sự lên ngôi của chủ nghĩa dân túy, ở hệ thống tiền tệ fiat currency đang bị mất dần niềm tin khi các cỗ máy in tiền hoạt động hết công suất bao năm qua….

Tôi không hề kết luận cảm tính đâu mà có viết 1 bài phân tích tương đối dài về vấn đề này trên blog cá nhân. Tuy nhiên vì lý do có nhiều đồ thị, bảng biểu minh họa đi kèm nên không thể trình bày lại được trên FB.

Nếu ai thấy khó hiểu hay nghi ngờ về kết luận này thì có thể tìm đọc để có thêm chi tiết nhé.

Vậy kết luận đó sẽ ảnh hưởng như thế nào đến quyết định đầu tư bất động sản của bạn?

Bạn biết đấy, bất động sản là một loại tài sản có tính chu kỳ cao, nên việc hiểu chu kỳ và mối liên hệ của nó với chu kỳ kinh tế là điều tối quan trọng trong đầu tư BĐS.

Thực ra, ta nên đặt câu hỏi là phân bổ tài sản của mình vào đâu? Tiền gửi? Trái phiếu? Cổ phiếu? BĐS hay Vàng ? …

Chứ không phải chỉ chăm chăm hỏi giờ mua BĐS nào hay ad ơi cho xin 3 chữ cái đánh chứng khoán đi. Câu hỏi kiểu đó sẽ khiến bạn zoom quá gần và không nhìn được bức tranh tổng thể.

Dòng tiền rất thông minh, và dòng tiền đầu tư thường đi từ nhóm tài sản này sang nhóm tài sản khác. Chỉ dòng tiền đầu cơ mới thường đi từ cổ phiếu này sang cổ phiếu khác, hay lướt BĐS chỗ này rồi lại chạy qua chỗ khác. Mà đầu cơ thì rất khó để bền vững, vì thường được rồi lại mất mà quả mất lại hay là quả to.

Vậy giả sử như bạn đồng ý với tôi về quan điểm kinh tế rồi, thì sẽ cần lưu ý điều gì khi đầu tư bất động sản trong giai đoạn này?

Tôi xin gạch đầu dòng 1 số điểm đáng lưu ý theo quan điểm cá nhân như dưới đây.

  • BĐS đúng là tài sản có tính chất “inflation hedge”, tuy nhiên không phải tất cả các BĐS. Cần hết sức lưu ý đến điều này vì sau giai đoạn tăng nóng do dòng tiền từ các tài sản khác tìm đến trú ẩn, thì thường sau đó sẽ đến giai đoạn BĐS đóng băng vì lãi suất cao và kinh tế suy thoái. Chắc mọi người đều nhớ giai đoạn tăng nóng 2009-2010 và giai đoạn đóng băng đầy khó khăn sau đó.
  • BĐS thời điểm này nên tránh xa đất nền vùng ven. Những loại nào mà nguồn cung còn nhiều vô số kể và có ít giá trị sử dụng. Hãy chỉ tập trung vào BĐS đáp ứng được nhu cầu thật nếu không muốn trải qua giai đoạn đóng băng và chôn vốn.
  • BĐS biển/ nghỉ dưỡng cũng vậy. Đừng tin mấy bạn sale cứ quảng cáo là hết dịch lại sóng BĐS nghỉ dưỡng, không có đâu. Vấn đề không chỉ là dịch chưa biết bao giờ hết, mà vấn đề ở túi tiền người dân đã không còn rủng rỉnh và thói quen đã thay đổi. Không ai nghĩ đến 2nd home trong bối cảnh kinh tế khó khăn cả,.
  • Chiến lược quay về trung tâm thời điểm này chính ra là rất hợp lý. Các BĐS trung tâm, mặt bằng kinh doanh đẹp có vị trí unique do bị ảnh hưởng bởi dịch nên đang có mức giá mềm hơn. Bạn bè tôi vừa qua cũng mua khá nhiều BĐS phố cổ để giữ tiền.
  • BĐS các tỉnh có sự phát triển mạnh về hạ tầng, liên quan đến KCN cũng là một sự lựa chọn đáng lưu ý. Ở các địa phương này sẽ chứng kiến 1 làn sóng dân cư mới từ nhiều nơi đổ về, từ các chuyên gia nước ngoài đến người lao động trong nước. Kéo theo đó là nhu cầu thực về nhà ở, gần trường học, bệnh viện, siêu thị, … Nhất định nên tìm đến BĐS phục vụ cho nhu cầu thật. Bối cảnh hiện tại rất rủi ro để tham gia BĐS đầu cơ theo kiểu gắp lửa bỏ tay người.

Một vài ý kiến là quan điểm cá nhân, rất mong admin và anh em trong diễn đàn cùng tham gia góp ý phản biện để tôi được học hỏi.

Theo nguồn: LEOX/Diễn đàn Bất động sản Việt Nam