Diễn đàn, Xu hướng thị trường

Bơi theo Cá Mập, kỹ thuật đón sóng, đớp mồi ( Bài 3)

Chuyện Được – Mất trong đầu tư kinh doanh ở tất cả các ngành nghề và lĩnh vực âu cũng là chuyện bình thường, nhưng khi đã xác định bơi theo Cá Mập để kiếm mồi thì tính rủi ro cao hơn, đồng nghĩa cơ hội nhân đôi, nhân ba tài sản cũng cao hơn. Vì vậy, lời khuyên đầu tiên của tôi là hãy học bơi thật giỏi trước khi xuống nước !

Trong khuôn khổ bài viết là đầu tư, đầu cơ BĐS, vậy nên mục đích của hoạt động mua -bán BĐS ở đây là lợi nhuận, là tiền lãi có nghĩa là giá BĐS phải tăng, BĐS mua phải có thanh khoản tốt và vào ra hợp lý.

Trước hết chỉ mua BĐS có lý do để tăng giá.

Cá Mập phải đủ lớn là lý do đầu tiên cần kể đến, đó là dự án lớn tới mức có tác động tới kinh tế, xã hội cả vùng thì sẽ làm cho giá BĐS tại khu vực đó tăng lên. Thực tế đã chứng minh có loại Cá Mập cực lớn, to tới mức có thể phối hợp với chính quyền địa phương vẽ lại/phân chia lại bản đồ qui hoạch của địa phương đó.

Với loại này thường một mình mở một cuộc chơi như đại dự án Vinhomes Ocean Park ở Long Biên, Hà Nội, Vinhomes Grand Park ở Quận 9 TPHCM ….vv hay những dự án đang nghiên cứu như Hạ Long Xanh 4.109 ha ở Quảng Yên, Quảng Ninh và dự án lần biển Cần Giờ – Saigon Sunbay qui mô lên tới 2.870 ha.

Điều gì xảy ra nếu chẳng may đó là dự án treo, dự án thối, hay CĐT vướng vào lao lý, không có khả năng triển khai, hay chủ động rút khỏi dự án như mấy ví dụ đã nêu trong Bài 2, vì vậy ngoài “chân chính” hãy quan tâm tới cả “ chân phụ” nữa.

Chân phụ đôi khi quan trọng và bền lâu hơn chân chính

Cá Mập thường có cái mũi rất thính và ưa mồi lớn, chỗ nào mồi lớn và ngon ăn là sẽ lao tới ngay. Vậy nên, nơi Cá Mập đến thường là nhưng khu vực có nhiều lý do khác hỗ trợ giá đất tăng như: chuyển từ quận/huyện lên thành phố, đường cao tốc, sân bay, cầu….vv.

Dù là “phụ”, nhưng đây chính là lý do cần và phải hết sức chú trọng khi bơi theo Cá Mập vì kết hợp giữa thông tin qui hoạch, công trình hạ tầng lớn cộng với tin cá mập đến sẽ cộng hưởng đẩy giá giá BĐS tăng vọt.  

Sẽ là lý tưởng cho nhà đầu tư đón sóng đúng “vùng cộng hưởng” như trên, rủi Cá Mập có sự cố không còn thực hiện dự án nữa thì khi đó BĐS ở đó vẫn có lý do giữ và tăng giá. Và quan trọng hơn, sự tăng giá của những lý do như nêu thường bền vững hơn so với lý do Cá Mập đến.

Thứ hai là BĐS phải có tính thanh khoản cao

Cần xác định rõ mục địch mua BĐS là để đầu tư, có nghĩa là phải bán được, tính thanh khoản phải cao. Tính thanh khoản của BĐS phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố Lợn tốt không bằng Chợ tốt có nghĩa thời điểm mua đang vào Trend đi lên của BĐS ( kinh tế vĩ mô tốt, dòng tiền đầu tư đang dồn cho BĐS, nhu cầu mua/đầu tư/đầu cơ BĐS cao) hoặc khu vực/vùng đó đang có nhiều thông tin tốt cộng hưởng cho BĐS.

Khi mua BĐS cần tính toán kỹ, ai sẽ là người mua BĐS của mình: Nhà đầu tư/đầu cơ đến sau; bán cho người trực tiếp tiêu dùng….vv.

Thực tế, nhiều người thua lỗ hoặc buộc chôn vốn cả chục năm chỉ vì mua không tính tới đầu ra, không tính tới đối tượng mua tiếp theo của mình là ai.

Chẳng hạn, mua đất biệt thự 200-300 m2 ở những khu đấu giá gần khu công nghiệp…. chỉ vì nó quá rẻ và quá đẹp. Thực tế là nó rẻ và đẹp là suy nghĩa, quan điểm của nhà đầu tư là người TP có tiền, chỗ ở bí bách… thấy ô đất rộng rãi, vuốn vắn… nhìn ra bát ngát đồng lúa ấn tượng quá, khoái quá xuống tiền luôn.

Ở nhưng khu vực này, khách hàng tương lai là người bản địa, là công nhân, họ chỉ khoái mua BĐS diện tích nhỏ, mặt đường tiện mở cửa hàng kinh doanh nhỏ …. Vậy nên phải chờ, phải chôn vốn cả chục năm cho đến khi những người này lên đến chức quản đốc, phó giám đốc…trở lên may ra mới có đủ tiền mua biệt thự.

Quần ngư, tranh thực ! Tính thanh khoản rất phụ thuộc vào việc đàn cá bơi theo có đông không, thị trường chỉ có thể sôi động khi có nhiều người tham gia thị trường, đàn cá ăn theo càng đông thì mồi càng trở nên hiếm càng dễ kiếm tiền là vì vậy. Người mua trước bán cho người mua sau, lớp lớp người đến nên không sợ ế “mua cao lại bán cao”.

Tính thanh khoản của BĐS cũng phụ thuộc khá nhiều vào truyền thông của CĐTvà sự áp đảo của đội ngũ bán hàng. Để giá cao chót vót có tính thuyết phục, nhiều CĐT kết hợp với các đội lái đẩy giá khu vực xung quanh dự án lên gấp 2 gấp 3 lần, như vậy việc giá đất, giá nhà trong dự án cao gấp 4-5 lần giá đất dân cư trước khi Cá Mập xuất hiện là điều dễ hiểu và “ chấp nhận được”.

Khi bán hàng, nhiều CĐT dùng chiến lược biển người khi có hàng trăm đại lý với tổng đội quân sales lên tới 2-3 nghìn người cùng bán một dự án bằng cách tạo ra hiệu ứng đám đông. Khi đầu tư ăn theo trong những trường hợp này cần tỉnh táo, nên bán BĐS gần dự án khi CĐT chuẩn bị ra hàng và nếu lướt sóng chung cư chỉ lướt những con sóng đầu, đặc biệt những dự án có qui mô hàng vài chục nghìn căn hộ nếu vào sóng sau thì khả năng mắc cạn rất cao.  

Thị trường sập khi vỡ lẽ Cá Mập chỉ là Cá Mấp giấy, dự án là treo, dự án thối hay nhà đầu tư rút, buông ( như phân tích ở bài số 2:“Bơi theo cá mập” BĐS: Lựa chọn cá mập nào để theo?)

). Thực tế, giá BĐS cũng sấp nếu dự án thực tế không được như “bánh vẽ”. Năm 2009, dự án đình đám Splendora – Hà Nội  được định vị là “Nơi mong đến, chốn mong về” đã làm cho nhiều nhà đầu tư nghiến răng mua chênh lệch 3-5 tỷ đối với liền kề và 8-10 tỷ đối với biệt thự đã không nỡ bán vì sợ vuột mất, không được thưởng thức sự sôi nổi của Sydney, sự hào hoa của Paris và sự hiện đại của New York để rồi sau 10 năm ngậm ngùi bán lại với giá gốc …

Giá các khu vực xung quanh dự án thường có xu hướng chững lại rồi giảm dần khi dự án hoàn thành hoặc xây tường rào vì khi đó người dân nhận ra rằng nếu ở đó cũng không hưởng lợi nhiều, không được “dùng ké” các tiện ích của dự án trừ việc giá cả sinh hoạt leo thang. Hay chiến dịch truyền thông của chủ đầu tư lắng xuống hoặc đội quân sales hùng hậu rút đi… khi đó cá ít mồi nhiều ai tranh, ai cướp …. theo đó giá cắm đầu lao xuống.   

Bơi theo Cá Mập, kỹ thuật đón sóng, đớp mồi ( Bài 3) - Ảnh 1

Cuối cùng là vào ra hợp lý  

Trong đầu tư/đầu cơ BĐS, sẽ là lý tưởng khi “mua gốc bán ngọn”, “mua đáy bán đỉnh” … nhưng vấn đề là ta chỉ nhận ra khi đáy và đỉnh đã qua. Đầu tư ăn theo,  bơi theo Cá Mập không là ngoại lệ. Thông thường, giá BĐS tạo sóng tại 3 thời điểm Cá Mập nổi lên: (1)Thông tin cá mập khảo sát, lập qui hoạch dự án; (2) Khởi công dự án và (3) bán hàng hoặc hoàn thành dự án.

Đầu tư ăn theo từ đầu hoặc đoạn giữa cũng cần căn cứ vào các thời điểm cá mập nổi lên như trên. Ví dụ ở giai đoạn đầu, CĐT xin phép và được cấp UBDN cấp huyện/tỉnh (tùy qui mô dự án đồng ý chủ trương).

Tùy qui mô, vị trí dự án và sự năng động của chính quyền địa phương mà giai đọan này có thể kéo dài từ vài tháng tới vài năm. Đầu tư giai đoạn này nếu thắng thường thắng lớn, ăn dày- giá BĐS có thể tăng 2 -3 lần (tính tới thời điểm hoàn thành dự án).

Tuy nhiên khá rủi ro nếu người đầu tư không phải là người có “thân phận đặc biệt” : làm trong cơ quan địa phương có cơ hội tiếp xúc CĐT hoặc tiếp cận thông tin; là người có vị trí trong tổ chức của CĐT hoặc người có thể gắn “chip” theo dõi sự chuyển động của dự án.

Nhiều trường hợp CĐT thấy “khó nhằn” buông/rút như Vingroup buông dự án 3.490 ha ở Long An hay rút khỏi dự án ở Đông Triều Quảng Ninh hoặc không được giao dự án do thiếu năng lực thực hiện thì coi như “xong phim”  và nếu dự án ngon ăn CĐT hào hứng, mở rộng dự án “chén” luôn phần BĐS mà ta đã mua trước đón đầu thì cũng đành ngậm ngùi chịu lỗ vì mua theo giá thị trường nay nhận tiền đền bù “ theo qui định”.

Vào ra đúng còn liên quan nhiều đến việc tìm hiểu thông tin về tiến độ triển khai các chủ trương ví dụ chủ trưởng đề xuất lên thành phố thì cầm xem xét cụ thể kế hoạch và tiến độ triển khai nâng cấp các tiêu chuẩn chỉ tiêu của địa phương; nguồn vốn của các dự án, công trình đối với những công trình vốn tự có của địa phương, phụ thuộc nhiều vào ngân sách và phân bổ của địa phương sẽ có tiến độ khác với dự án có vốn vay của WB (NH thế giới) hay ADB (NH phát triển châu Á) hay nếu dự án được giao theo hình thức BT (đổi đất lấy cơ sở hạ tầng) thì CĐT nhất thiết sẽ triển khai nhanh dự án BT để được giao dự án đô thị…vv.

Rõ ràng là chọn bơi theo đúng Cá Mập là cơ bản, đón sóng trong “vùng cộng hưởng“ là quan trọng và đớp mồi đúng thời điểm quyết định sự thành bại của một thương vụ đầu tư theo Cá Mập ./.   

Theo Nguyễn Đỗ Việt/Người Mua Nhà

https://nguoimuanha.vn/boi-theo-ca-map-ky-thuat-don-song-dop-moi-bai-3-5277.html