An Pi

An Pi

"Điểm danh " vài tác động của công tác Quy hoạch đô thị tới thị trường bất động sản Hà Nội

Hà Nội được qui hoạch với 20 quận trung tâm và 5 đô thị vệ tinh. Ngoài 12 quận hiện hữu, 8 huyện sẽ lên quận là Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Thanh Oai và Thường Tín); 5 đô thị ( thành phố) vệ tinh gồm: Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Phú Xuyên và Xuân Mai.

Là quốc gia “nhỏ” (diện tích và qui mô nền kinh tế): diện tích đứng thứ 65, tổng sản lượng quốc nội đứng thứ 40 thế giới nhưng thủ đô lại có diện tích “to” thứ 17 trên thế giới. Từ bất cập này kéo theo hàng loạt bất cập khác như sự tập trung nguồn lực và tính hiệu quả của mô hình đô thị, hay tác độ tiêu cực lên thị trường BĐS…., chẳng hạn:

Nghiên cứu bản đồ qui hoạch sử dụng đất của Hà Nội thấy: đất ở hiện hữu đan xen đất đô thị, đất nông nghiệp và các loại đất khác… Như vậy, bức tranh chung của đô thị Hà Nội sau khi hoàn tất quá trình đô thị hóa sẽ là các đô thị, cụm đô thị được bố trí rải rác trải rộng trong 20 quận huyện có tính chất “độc lập” một cách tương đối với nhau - (có cái gì đó na ná như việc bố trí thành trì thời Xuân-Thu chiến quốc ở Trung Quốc). Với lý luận “ làng trong phố”, đô thị vừa hiện đại vừa bảo tồn được “hồn quê”, …vv. Lý luận này này đã tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư BĐS phát triển dự án đô thị mới do giảm được tiền đền bù GPMB vì né được các khu dân cư hiện hữu nhưng lại làm tăng gánh nặng khủng khiếp lên nguồn vốn ngân sách để kết nối giao thông, hạ tầng xã hội giữa các đô thị với nhau.

Qui hoạch đô thị trải rộng kéo theo qui hoạch giao thông dàn trải trong khi nguồn lực hạn chế ….Thực tế là các chủ đầu tư thường chỉ tập trung san lấp mặt bằng dự án, các tuyến đường nội bộ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật …. rồi bán đất bán nhà, trong khi hầu hết hệ thống giao thông và khớp nối hạ tầng với đô thị chung và các khu vực cận kề do chính quyền đảm nhiệm- thường được xây dựng sau hoặc rất lâu sau đó. (Theo Chương trình dân cư Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT), Hồ sơ các thành phố ở Việt Nam thì có tới 3/4 đơn vị nhà ở tại các khu đô thị mới không đủ các dịch vụ cần thiết). Kiểu qui hoạch này vô hình chung dồn các nguồn lực từ nhà nước, doanh nghiệp, tiền tiết kiệm của dân… vào thị trường BĐS do thi nhau đầu tư đón đầu quy hoạch, khuyến khích tốc độ “ đô thị hoá đất đai” quá nhanh nhưng lại mâu thuẫn và mất cân đối với “ đô thị hoá dân cư”- do dân không tới ở vì thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của đô thị, kéo theo bức tranh thị trường BĐS “sớm nắng, chiều mưa”- sốt nóng khi công bố qui hoạch, nguội lạnh khi đô thị, dự án, qui hoạch bị “ treo” hoặc chậm kết nối…vv.

Một bất cập nữa cần phải nói tới nữa đó là mô hình đô thị này ngày càng gây nên tình trạng ùn tắc giao thông do Quỹ đất dành cho giao thông của các khu vực đô thị trung tâm chỉ chiếm từ 5-9%, khu vực ngoại thành cao hơn một chút nhưng còn kém xa tiêu chuẩn chung của các đô thị, trong khi tốc độ phát triển phương tiện giao thông cá nhân lại quá nhanh. Tỷ lệ này tại các đô thị trên thế giới là 16-25% ( theo số liệu của Ngân hàng Thế giới) và hệ thống giao công công đã phát triển. Tại Hội nghị Tổng kết năm 2020, ngày 24/12/2020 của Bộ GTVT. Phó TTg CP Trịnh Đình Dũng phát biểu “ năng lực hạ tầng đô thị không thể theo kịp tốc độ phát triển giao thông cá nhân” và nguồn lực không đủ để phát triển hệ thống giao công cộng, đặc biệt là hệ thống giao thông ngầm. Đây là con đường tối tăm, bài học về sự tốn kém của đô thị thiếu quy hoạch tổng thể của các nước Mỹ La tinh (Smolka và Mullahy 2007) mà Việt Nam ta đang đi vào.

Dưới góc nhìn về thị trường BĐS thì: tắc nghẽn giao thông làm cho thời gian di chuyển trên đường quá nhiều từ đó gây khó khăn và vô hình trung đẩy khoảng cách giữa cư dân với các hoạt động thường ngày của họ ( làm việc, học tập, sinh hoạt….) ra xa nhau hơn… vậy nên BĐS tại các khu vực trung tâm, gần trụ sở các cơ quan, trường học, bệnh viện … và BĐS trong các khu Compound lớn, đầy đủ các dịch vụ cho sinh hoạt, việc làm và vui chơi giải trí sẽ ngày càng được ưa chuộng.

Một điều ít ai ngờ là “qui hoạch Hà Nội lại bóp nghẹt thậm chí giết chết một phần của nó”, sự thể là: Hà Nội qui hoạch 5 đô thị (thành phố) vệ tinh. Theo đó, đô thị vệ tinh có nhiệm vụ “chia lửa” với đô thị trung tâm/đô thị lõi. Nó chỉ có thể phát huy tốt công năng khi mật độ đô thị lõi cô đặc và cần có sự hỗ trợ từ đô thị vệ tinh ( người sống ở TP vệ tinh- đi làm ở đô thị lõi và tp Vệ tinh là nguồn cung cấp hàng hoá, nông sản… cho đô thị lõi) và thời gian di chuyển khoảng trên dưới 1 tiếng. Về khoảng cách “ đường chim bay” từ Hoà lạc, Sơn Tây, Sóc sơn, Phú Xuyên và Xuân Mai… về trung tâm Hà Nội là phù hợp để làm đô thị vệ tinh.

Do mô hình đô thị trải rộng và đa trung tâm và sự tắc nghẽn giao thông không lối thoát như đã phân tích ở trên làm cho thời gian di chuyển từ các TP vệ tinh tới đô thị lõi tăng gấp 2 thậm chí 3 lần vì phải vượt qua 1 -2 thậm chí 3 quận/ huyện với nhanh nhản các đô thị bám theo các trục đường hướng tâm. Ngoài ra, đô thị lõi nếu cần “trợ giúp” thì đã có đầy các đô thị rải rác xung quanh “mở lòng” chứ không cần chờ sự “ cứu viện “ của các đô thị vệ tinh. Một khi công năng bị triệt tiêu thì khó có thể tồn tại và phát triển được.

Ngoài ra, một điều khá thú vị nữa đó là mô hình đô thị trải rộng, đa trung tâm sẽ không tạo ra và khó tận dụng được hiệu ứng của kinh tế kết tụ , khả năng thu hút giới siêu giàu tập trung vào một khu vực, một dự án nào là rất khó… ( đô thị lõi của Singapore có 1 triệu dân; Hồng Kông 6 triệu và 3,7 triệu ở Mahata của New York … đều là những đô thị có tỷ trọng đóng góp lớn cho GDP quốc gia). Như vậy, sự kỳ vọng của một vài Chủ đầu tư có dự án ở vị trí “ vàng” tại trung tâm … rằng BĐS của mình có thể sánh vai với các siêu BĐS ở các thành phố lớn trên thế giới không có cơ sở trở thành hiện thực.

Theo Nguyễn Đỗ Việt

0

Bình luận

Cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng cần vào cuộc kiểm tra dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley

Khi mà trách nhiệm trong công tác quản lý, sử dụng đất và quản lý đầu tư xây dựng… của Chủ tịch UBND TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng) và các cá nhân, tổ chức có liên quan đang được Công an tỉnh Lâm Đồng điều tra, làm rõ, thì chủ đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley vẫn cho san ủi cả một quả đồi tại TP. Bảo lộc để phân lô, thi công, rao bán nền. Xem thêm
Cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng cần vào cuộc kiểm tra dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley - 1
Cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng cần vào cuộc kiểm tra dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley - 2

Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất?

Do nhu cầu và điều kiện kinh tế hiện tại khá ổn, nên tôi muốn tìm mua một căn hộ, một là để gia đình có cuộc sống thoải mái với không gian hiện đại thoáng đãng, hai là đáp ứng được các nhu cầu dịch vụ tiện ích khác như y tế, giáo dục, thư giãn,… đ... Xem thêm
Thanh Sơn Riverside Garden có thật sự đáng mua hay chỉ là chiêu trò “đánh bóng” tên tuổi, “thổi phồng” giá đất? - 1

Sở hữu second home ven biển - Xu hướng đầu tư thời thượng

Du lịch Việt Nam đang dần hồi sinh sau gần hai tháng áp dụng trạng thái bình thường mới, hàng loạt địa phương đã hoạt động du lịch sôi động trở lại, đặc biệt những chuyến bay đón khách quốc tế đầu tiên thí điểm “hộ chiếu vaccine” cũng đã hạ cánh xuống các địa phương lớn như Khánh Hòa, Phú Quốc, Đà Nẵng… Xem thêm
Sở hữu second home ven biển - Xu hướng đầu tư thời thượng - 1

T&T Group hợp tác với Nhật Bản phát triển y tế chất lượng cao tại Việt Nam

Ngày 25/11, trong khuôn khổ chuyến thăm chính thức Nhật Bản của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính, Tập đoàn T&T Group của doanh nhân Đỗ Quang Hiển đã trao đổi một loạt biên bản ghi nhớ hợp tác chiến lược với các đối tác hàng đầu Nhật Bản trong các lĩnh vực trọng điểm như y tế, giáo dục, môi trường và nông nghiệp. Xem thêm
T&T Group hợp tác với Nhật Bản phát triển y tế chất lượng cao tại Việt Nam - 1

Người trong cuộc bất động sản nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay? - Bài 2: “…. Biết ta”

Trong bài 1 “ Biết địch….” bức tranh thị trường BĐS hiện tại và tương lai đã được vẽ với một số điểm nhấn cần chú ý đó là (1) thị trường BĐS hiện đang rất khó khăn, nhưng điều tồi tệ nhất vẫn còn đang ở phía trước; (2) thanh khoản đang bị đóng băn... Xem thêm
Người trong cuộc bất động sản nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay? - Bài 2: “…. Biết ta” - 1

Người trong cuộc bất động sản nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay? - Bài 1: “Biết địch…”

Trong bối cảnh Việt Nam đang quay cuồng trong làn sóng Covid lần thứ 4, tất cả các lĩnh vực kinh tế-xã hội đều bị bầm dập nặng nề bởi đại dịch, Bất động sản (BĐS) không phải là ngoại lệ. Đã có quá nhiều bài viết, nhận định trái chiều về thị trường... Xem thêm
Người trong cuộc bất động sản nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay? - Bài 1: “Biết địch…” - 1
Người trong cuộc bất động sản nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay? - Bài 1: “Biết địch…” - 2

Ít nhất 10 năm nữa Bình Chánh mới lên thành phố, giới đầu cơ đã lợi dụng thông tin thổi giá nhà đất

Sau thông tin lãnh đạo huyện Bình Chánh xúc tiến đề xuất chuyển khu vực này từ huyện lên quận hoặc thành phố, thị trường bất động sản đã xuất hiện các thông tin quảng cáo, rao bán, giới thiệu nhà, đất, dự án “ăn theo” hưởng lợi từ đề án này nhằm đ... Xem thêm
Ít nhất 10 năm nữa Bình Chánh mới lên thành phố, giới đầu cơ đã lợi dụng thông tin thổi giá nhà đất - 1

Du lịch tê liệt, nhà giàu Hội An ồ ạt rao bán villa

Vốn tập trung nguồn lực hướng đến phát triển phục vụ du lịch, kinh tế Hội An đã chịu tổn thương nặng nề khi cơn bão COVID-19 quét qua. Hàng loạt căn villa ở TP Hội An, Quảng Nam đang được rao bán, người thì do áp lực trả nợ vay lớn, người thì muốn bán để đi định cư nước ngoài... Xem thêm
Du lịch tê liệt, nhà giàu Hội An ồ ạt rao bán villa - 1

'Ông trùm' bất động sản hạng sang Tân Hoàng Minh liên tục vay nợ trái phiếu, huy động vốn cho 'siêu dự án' 32.000 tỷ đồng

Sau những ồn ào tại loạt dự án căn hộ hạng sang tại Hà Nội, Tân Hoàng Minh liên tục phát hành trái phiếu, tập trung nguồn lực cho các dự án tỉnh lẻ. Trong đó “siêu dự án” Hoàng Hải Complex đã “hút” 1.750 tỷ đồng trái phiếu chỉ trong 4 tháng qua. Xem thêm
'Ông trùm' bất động sản hạng sang Tân Hoàng Minh liên tục vay nợ trái phiếu, huy động vốn cho 'siêu dự án' 32.000 tỷ đồng - 1
'Ông trùm' bất động sản hạng sang Tân Hoàng Minh liên tục vay nợ trái phiếu, huy động vốn cho 'siêu dự án' 32.000 tỷ đồng - 2

Cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng cần vào cuộc kiểm tra dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley

Khi mà trách nhiệm trong công tác quản lý, sử dụng đất và quản lý đầu tư xây dựng… của Chủ tịch UBND TP. Bảo Lộc (Lâm Đồng) và các cá nhân, tổ chức có liên quan đang được Công an tỉnh Lâm Đồng điều tra, làm rõ, thì chủ đầu tư dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley vẫn cho san ủi cả một quả đồi tại TP. Bảo lộc để phân lô, thi công, rao bán nền. Xem thêm
Cơ quan chức năng tỉnh Lâm Đồng cần vào cuộc kiểm tra dự án Khu nghỉ dưỡng Sun Valley - 1

5 yếu tố cốt lõi lựa chọn bất động sản đất nền để đầu tư

Ai cũng biết, việc nắm giữ bất động sản là cách giữ cho tài sản của mình an toàn và tránh bị mất giá bởi lạm phát. Nhưng điều này thực sự an toàn hay không còn phụ thuộc rất lớn vào kiến thức và kinh nghiệm. Với mục tiêu khác nhau, tiêu chí để nhà đầu tư lựa chọn bất động sản cũng khác nhau. Tuy nhiên cần phải nắm vững, nắm chắc những yếu tố dưới đây. Xem thêm
5 yếu tố cốt lõi lựa chọn bất động sản đất nền để đầu tư - 1

Loạt dự án bất động sản cam kết lợi nhuận ‘khủng’, gấp 2-5 lần lãi gửi ngân hàng: Có phải miếng bánh ngon cho nhà đầu tư?

Trong khi lãi suất gửi tiền tại ngân hàng cao nhất chưa đến 6%/năm thì nhiều dự án bất động sản lại tung chính sách cam kết mức lợi nhuận ‘khủng’ lên đến 25%... Liệu đây có phải là ‘miếng bánh’ ngon cho nhà đầu tư? Xem thêm
Loạt dự án bất động sản cam kết lợi nhuận ‘khủng’, gấp 2-5 lần lãi gửi ngân hàng: Có phải miếng bánh ngon cho nhà đầu tư? - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết