An Pi

An Pi

"Điểm danh " vài tác động của công tác Quy hoạch đô thị tới thị trường bất động sản Hà Nội

Hà Nội được qui hoạch với 20 quận trung tâm và 5 đô thị vệ tinh. Ngoài 12 quận hiện hữu, 8 huyện sẽ lên quận là Hoài Đức, Thanh Trì, Gia Lâm, Đan Phượng, Đông Anh, Mê Linh, Thanh Oai và Thường Tín); 5 đô thị ( thành phố) vệ tinh gồm: Hoà Lạc, Sơn Tây, Sóc Sơn, Phú Xuyên và Xuân Mai.

Là quốc gia “nhỏ” (diện tích và qui mô nền kinh tế): diện tích đứng thứ 65, tổng sản lượng quốc nội đứng thứ 40 thế giới nhưng thủ đô lại có diện tích “to” thứ 17 trên thế giới. Từ bất cập này kéo theo hàng loạt bất cập khác như sự tập trung nguồn lực và tính hiệu quả của mô hình đô thị, hay tác độ tiêu cực lên thị trường BĐS…., chẳng hạn:

Nghiên cứu bản đồ qui hoạch sử dụng đất của Hà Nội thấy: đất ở hiện hữu đan xen đất đô thị, đất nông nghiệp và các loại đất khác… Như vậy, bức tranh chung của đô thị Hà Nội sau khi hoàn tất quá trình đô thị hóa sẽ là các đô thị, cụm đô thị được bố trí rải rác trải rộng trong 20 quận huyện có tính chất “độc lập” một cách tương đối với nhau - (có cái gì đó na ná như việc bố trí thành trì thời Xuân-Thu chiến quốc ở Trung Quốc). Với lý luận “ làng trong phố”, đô thị vừa hiện đại vừa bảo tồn được “hồn quê”, …vv. Lý luận này này đã tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư BĐS phát triển dự án đô thị mới do giảm được tiền đền bù GPMB vì né được các khu dân cư hiện hữu nhưng lại làm tăng gánh nặng khủng khiếp lên nguồn vốn ngân sách để kết nối giao thông, hạ tầng xã hội giữa các đô thị với nhau.

Qui hoạch đô thị trải rộng kéo theo qui hoạch giao thông dàn trải trong khi nguồn lực hạn chế ….Thực tế là các chủ đầu tư thường chỉ tập trung san lấp mặt bằng dự án, các tuyến đường nội bộ và hệ thống hạ tầng kỹ thuật …. rồi bán đất bán nhà, trong khi hầu hết hệ thống giao thông và khớp nối hạ tầng với đô thị chung và các khu vực cận kề do chính quyền đảm nhiệm- thường được xây dựng sau hoặc rất lâu sau đó. (Theo Chương trình dân cư Liên Hợp Quốc (UN-HABITAT), Hồ sơ các thành phố ở Việt Nam thì có tới 3/4 đơn vị nhà ở tại các khu đô thị mới không đủ các dịch vụ cần thiết). Kiểu qui hoạch này vô hình chung dồn các nguồn lực từ nhà nước, doanh nghiệp, tiền tiết kiệm của dân… vào thị trường BĐS do thi nhau đầu tư đón đầu quy hoạch, khuyến khích tốc độ “ đô thị hoá đất đai” quá nhanh nhưng lại mâu thuẫn và mất cân đối với “ đô thị hoá dân cư”- do dân không tới ở vì thiếu cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của đô thị, kéo theo bức tranh thị trường BĐS “sớm nắng, chiều mưa”- sốt nóng khi công bố qui hoạch, nguội lạnh khi đô thị, dự án, qui hoạch bị “ treo” hoặc chậm kết nối…vv.

Một bất cập nữa cần phải nói tới nữa đó là mô hình đô thị này ngày càng gây nên tình trạng ùn tắc giao thông do Quỹ đất dành cho giao thông của các khu vực đô thị trung tâm chỉ chiếm từ 5-9%, khu vực ngoại thành cao hơn một chút nhưng còn kém xa tiêu chuẩn chung của các đô thị, trong khi tốc độ phát triển phương tiện giao thông cá nhân lại quá nhanh. Tỷ lệ này tại các đô thị trên thế giới là 16-25% ( theo số liệu của Ngân hàng Thế giới) và hệ thống giao công công đã phát triển. Tại Hội nghị Tổng kết năm 2020, ngày 24/12/2020 của Bộ GTVT. Phó TTg CP Trịnh Đình Dũng phát biểu “ năng lực hạ tầng đô thị không thể theo kịp tốc độ phát triển giao thông cá nhân” và nguồn lực không đủ để phát triển hệ thống giao công cộng, đặc biệt là hệ thống giao thông ngầm. Đây là con đường tối tăm, bài học về sự tốn kém của đô thị thiếu quy hoạch tổng thể của các nước Mỹ La tinh (Smolka và Mullahy 2007) mà Việt Nam ta đang đi vào.

Dưới góc nhìn về thị trường BĐS thì: tắc nghẽn giao thông làm cho thời gian di chuyển trên đường quá nhiều từ đó gây khó khăn và vô hình trung đẩy khoảng cách giữa cư dân với các hoạt động thường ngày của họ ( làm việc, học tập, sinh hoạt….) ra xa nhau hơn… vậy nên BĐS tại các khu vực trung tâm, gần trụ sở các cơ quan, trường học, bệnh viện … và BĐS trong các khu Compound lớn, đầy đủ các dịch vụ cho sinh hoạt, việc làm và vui chơi giải trí sẽ ngày càng được ưa chuộng.

Một điều ít ai ngờ là “qui hoạch Hà Nội lại bóp nghẹt thậm chí giết chết một phần của nó”, sự thể là: Hà Nội qui hoạch 5 đô thị (thành phố) vệ tinh. Theo đó, đô thị vệ tinh có nhiệm vụ “chia lửa” với đô thị trung tâm/đô thị lõi. Nó chỉ có thể phát huy tốt công năng khi mật độ đô thị lõi cô đặc và cần có sự hỗ trợ từ đô thị vệ tinh ( người sống ở TP vệ tinh- đi làm ở đô thị lõi và tp Vệ tinh là nguồn cung cấp hàng hoá, nông sản… cho đô thị lõi) và thời gian di chuyển khoảng trên dưới 1 tiếng. Về khoảng cách “ đường chim bay” từ Hoà lạc, Sơn Tây, Sóc sơn, Phú Xuyên và Xuân Mai… về trung tâm Hà Nội là phù hợp để làm đô thị vệ tinh.

Do mô hình đô thị trải rộng và đa trung tâm và sự tắc nghẽn giao thông không lối thoát như đã phân tích ở trên làm cho thời gian di chuyển từ các TP vệ tinh tới đô thị lõi tăng gấp 2 thậm chí 3 lần vì phải vượt qua 1 -2 thậm chí 3 quận/ huyện với nhanh nhản các đô thị bám theo các trục đường hướng tâm. Ngoài ra, đô thị lõi nếu cần “trợ giúp” thì đã có đầy các đô thị rải rác xung quanh “mở lòng” chứ không cần chờ sự “ cứu viện “ của các đô thị vệ tinh. Một khi công năng bị triệt tiêu thì khó có thể tồn tại và phát triển được.

Ngoài ra, một điều khá thú vị nữa đó là mô hình đô thị trải rộng, đa trung tâm sẽ không tạo ra và khó tận dụng được hiệu ứng của kinh tế kết tụ , khả năng thu hút giới siêu giàu tập trung vào một khu vực, một dự án nào là rất khó… ( đô thị lõi của Singapore có 1 triệu dân; Hồng Kông 6 triệu và 3,7 triệu ở Mahata của New York … đều là những đô thị có tỷ trọng đóng góp lớn cho GDP quốc gia). Như vậy, sự kỳ vọng của một vài Chủ đầu tư có dự án ở vị trí “ vàng” tại trung tâm … rằng BĐS của mình có thể sánh vai với các siêu BĐS ở các thành phố lớn trên thế giới không có cơ sở trở thành hiện thực.

Theo Nguyễn Đỗ Việt

0

Bình luận

Sunshine Sky City: Tái định nghĩa chuẩn sống tầm cao mới giữa phố thị sầm uất

Nằm bên sông Cả Cấm, tâm điểm giao thương thịnh vượng giữa Quận 1, Quận 7 và Quận 2, Sunshine Sky City nổi bật giữa lòng Quận 7 Sài Thành sầm uất với thiết kế không gian xanh chiếm phần lớn diện tích chung của toàn dự án, đi kèm với nhiều tiện ích chuẩn 5 “sao” hiện đại. Xem thêm
Sunshine Sky City: Tái định nghĩa chuẩn sống tầm cao mới giữa phố thị sầm uất - 1

Thông tin chính thức về siêu đô thị Vinhomes Ocean Park – The Empire "nóng" bậc nhất thị trường bất động sản hiện nay

Khu đô thị sinh thái Vinhomes Ocean Park – The Empire là giai đoạn 2 của siêu quần thể đô thị biển quy mô gần 1.000ha Vinhomes Ocean Park. Giai đoạn 2 The Empire có tổng diện tích 458,9ha với tổng vốn đầu tư 38.000 tỷ đồng, được khởi công đầu năm 2022. Xem thêm
Thông tin chính thức về siêu đô thị Vinhomes Ocean Park – The Empire "nóng" bậc nhất thị trường bất động sản hiện nay - 1
Thông tin chính thức về siêu đô thị Vinhomes Ocean Park – The Empire "nóng" bậc nhất thị trường bất động sản hiện nay - 2
Thông tin chính thức về siêu đô thị Vinhomes Ocean Park – The Empire "nóng" bậc nhất thị trường bất động sản hiện nay - 3

Ốc đảo nhiệt đới Sunshine City Sai Gon ra mắt toà S2 Tower, tiếp sức nóng cho thị trường khu Nam Sài Gòn

Tiếp nối thành công từ việc hoàn thiện đi vào bàn giao tòa S1, dự án biểu tượng cho sự thịnh vượng và thành công khu Nam Sài Gòn - Sunshine City Sai Gon tiếp tục cho ra mắt tòa S2 Tower, bổ sung đáng kể nguồn cung mới giữa lúc thị trường dần hồi p... Xem thêm
Ốc đảo nhiệt đới Sunshine City Sai Gon ra mắt toà S2 Tower, tiếp sức nóng cho thị trường khu Nam Sài Gòn - 1

Lâm Đồng: Thi công chậm tiến độ, ‘chủ’ 3 dự án nghỉ dưỡng tại Đà Lạt bị phạt hành chính 140 triệu đồng

Mới đây, Thanh tra Sở Kế hoạch và Đầu tư Lâm Đồng đã ban hành quyết định xử phạt hành chính đối với 3 doanh nghiệp gồm: CTCP Dịch vụ Du lịch Dalat Land, CTCP Du lịch Phúc và CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Gia Tuệ – Lâm Đồng với hành vi thực hiện dự án chậm tiến độ so với quy định. Xem thêm
Lâm Đồng: Thi công chậm tiến độ, ‘chủ’ 3 dự án nghỉ dưỡng tại Đà Lạt bị phạt hành chính 140 triệu đồng  - 1

Bất động sản Phát Đạt: 'Tay chơi' trái phiếu với mức lãi suất cao bậc nhất thị trường

Phát Đạt được biết đến là một “tay chơi” trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp khi phát hành trái phiếu đã trở thành kênh huy động vốn quan trọng của công ty. Đồng thời, mức lãi suất cũng ở mức cao bậc nhất thị trường với nhiều lô trái phiếu có ... Xem thêm
Bất động sản Phát Đạt: 'Tay chơi' trái phiếu với mức lãi suất cao bậc nhất thị trường - 1

Liên tục M&A và đề xuất dự án tại nhiều địa phương, Tập đoàn Sovico tiếp tục 'nhắm' đến Lâm Đồng

Trong khoảng hai năm trở lại đây, cùng với các hoạt động M&A để gom quỹ đất, Sovico cũng liên tục xin khảo sát, nghiên cứu và đề xuất đầu tư nhiều dự án lớn tại khắp các tỉnh thành. Mới đây nhất, doanh nghiệp đã có buổi làm việc với lãnh đạo tỉnh ... Xem thêm
Liên tục M&A và đề xuất dự án tại nhiều địa phương, Tập đoàn Sovico tiếp tục 'nhắm' đến Lâm Đồng - 1

Khu đất vàng cỏ mọc um tùm tại Yên Phụ mới ghi tên Tân Hoàng Minh: Dự định để xây công viên từ 2007, đến nay vẫn chưa triển khai

Khu đất 0,38 ha hiện được quây rào với tên Tân Hoàng Minh Group - Ngọc Linh. Năm 2007, lô đất đã được giao cho Công ty TNHH Ngọc Linh để triển khai dự án sân chơi và khu cây xanh nhưng đến nay vẫn bỏ hoang. Liền kề đó cũng là khu đất dự án công viên 0,61 của BRG, bỏ hoang 5 năm nay. Cả hai khu đất đều giáp hai mặt đường Nghi Tàm và Yên Phụ. Xem thêm
Khu đất vàng cỏ mọc um tùm tại Yên Phụ mới ghi tên Tân Hoàng Minh: Dự định để xây công viên từ 2007, đến nay vẫn chưa triển khai - 1
Khu đất vàng cỏ mọc um tùm tại Yên Phụ mới ghi tên Tân Hoàng Minh: Dự định để xây công viên từ 2007, đến nay vẫn chưa triển khai - 2

‘Đại gia’ ngành điện lần đầu ‘thử sức’ với bất động sản, ‘rót’ hơn 4.500 tỷ làm dự án nghỉ dưỡng tại Bình Định?

CTCP Halcom Việt Nam (Mã chứng khoán: HID) – doanh nghiệp được biết đến với lĩnh vực chính là năng lượng tái tạo mới đây đã thông báo sẽ góp toàn bộ 4.540 tỷ đồng thực hiện dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng trong khuôn viên nhà máy điện gió Phương Mai 3 – Phương Mai 3 Resort do Công ty CP Phong điện Miền trung (công ty con của Halcom) làm chủ đầu tư. Xem thêm
‘Đại gia’ ngành điện lần đầu ‘thử sức’ với bất động sản, ‘rót’ hơn 4.500 tỷ làm dự án nghỉ dưỡng tại Bình Định? - 1

Nắm trong tay quỹ đất ‘khủng’ gần 11.000 ha tại khắp các tỉnh, Novaland chuẩn bị ra mắt hàng loạt dự án quy mô lớn

Sau 2 năm thực hiện chiến lược đẩy mạnh mở rộng quỹ đất, đến đầu năm 2022, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland; HoSE: NVL) đã sở hữu quỹ đất lên đến 10.600 ha (đầu năm 2021 con số này là 5.400). Như vậy, quỹ đất của Novaland đã tăng gấp đôi sau 2 năm và tăng gấp 4 lần so với thời điểm năm 2018. Xem thêm
Nắm trong tay quỹ đất ‘khủng’ gần 11.000 ha tại khắp các tỉnh, Novaland chuẩn bị ra mắt hàng loạt dự án quy mô lớn - 1

Liên tục nợ thuế, Hoàng Gia Đà Lạt lấy tiền ở đâu để xin mở rộng đầu tư dự án lên 2.500 tỷ đồng?

Từng nợ thuế đầm đìa, ‘bất ngờ’ được Ngân hàng Thương mại Cổ phần Nam Á, Quận 3, TP. HCM có Thư hứa cấp tín dụng số 331/2022/CV-NHNA-TTKD, Công ty Cổ phần Hoàng Gia Đà Lạt xin mở rộng dự án khu nghỉ mát Đà Lạt lên 2.500 tỷ đồng. Xem thêm
Liên tục nợ thuế, Hoàng Gia Đà Lạt lấy tiền ở đâu để xin mở rộng đầu tư dự án lên 2.500 tỷ đồng? - 1

Doanh nghiệp địa ốc đổ về Lâm Đồng “săn” đất, thị trường bất động sản diễn biến ra sao?

Từ đầu năm đến nay, hàng loạt các doanh nghiệp địa ốc đổ về Lâm Đồng "săn" đất khiến cho thị trường bất động sản tỉnh này chưa thể hạ nhiệt. Một số khu vực dự báo sẽ có biến động như tại TP Đà Lạt, Bảo Lộc, Đức Trọng, Lâm Hà,… Xem thêm
Doanh nghiệp địa ốc đổ về Lâm Đồng “săn” đất, thị trường bất động sản diễn biến ra sao? - 1

Golden City và những thương vụ thâu tóm đất vàng tai tiếng

Từ một doanh nghiệp gần như vô danh, Công ty CP Golden City (trụ sở tại 25 Minh Khai, TP Vinh) bất ngờ nổi tiếng, được giới địa ốc ví như “Vũ Nhôm xứ Nghệ” khi liên tiếp thâu tóm nhiều dự án đất vàng. Tự quảng bá thế mạnh là phát triển đô thị, song thực chất doanh nghiệp này chủ yếu ôm đất rồi phân lô, bán nền. Xem thêm
Golden City và những thương vụ thâu tóm đất vàng tai tiếng - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết