Diễn đàn, Xu hướng thị trường

Loạt dự án shophouse 150 triệu/m2 trên tuyến Tố Hữu cửa đóng, bỏ hoang: Shophouse Him Lam Vạn Phúc giá đến 300 triệu đồng/m2 có cơ hội đầu tư sinh lời hay không?

Quan tâm đến quảng cáo sinh lời hấp dẫn một dự án Shophouse ở Vạn Phúc, quận Hà Đông, tôi đã dày công tìm đọc tham khảo các thông tin về “lịch sử” sản phẩm Shophouse tại Hà Nội, thì phát hiện ra điều khá thú vị là sản phẩm Shophouse ở dự án nào, cũng luôn là “hàng nóng” vì khả năng sinh lời vượt trội cho nhà đầu tư.

Thế nhưng, mua shophouse, đa số nhà đầu tư đều trông chờ vào khả năng tăng giá bán, chứ việc trông chờ vào khả năng cho thuê thì rất hên xui, thậm chí thua chắc. Bởi thực tế rất nhiều dự án Shophouse sau khi bàn giao thậm chí trở thành “phố ma”. Vì vậy, việc một dự án như Shophouse tại Vạn Phúc bị đẩy giá cao hơn giá giao dịch thị trường các dự án lân cận rất nhiều, lên đến 300 triệu đồng/m2, cao ngang nhà mặt phố các tuyến phố thuộc quận trung tâm, thì việc kỳ vọng khả năng sinh lời như quảng cáo có thể còn khó hơn tìm đường đi lên trời.

Theo khảo sát, hiện trên đường Tố Hữu (đường Lê Văn Lương kéo dài) có nhiều dự án Shophouse, trong đó, có dự án Shophouse 24h vị trí đắc địa, giá từng tăng chóng mặt, lao vút từ 70 triệu đồng/m2 tăng lên 150 triệu đồng/m2, đem lại khoản lợi nhuận kếch xù cho nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, sau khi hoàn thiện, phần lớn Shophouse đều trong tình trạng không có khách thuê. Mức giá khoảng trên 150 triệu/m2 trụ lại khá vững, bởi nhà đầu tư đến sau, do mua với giá cao nên không thể giảm giá bán. Bài toán sinh lời bằng việc cho thuê (với giá thuê tại đây khoảng 30 triệu đồng/tháng, thấp hơn nhiều lãi suất ngân hàng/tổng giá trị đầu tư) hiện nay nói chung rất khó khăn vì không có khách thuê.

Xa hơn một chút, dự án Shophouse The Terra An Hưng bao gồm 166 căn shophouse đang được chào bán với giá từ 95 đến 150 triệu/m2 cũng cửa đóng then cài” hàng loạt. Nhà đầu tư ném cả chục tỷ đồng mua sản phẩm tại dự án này có lẽ cũng đau đầu trước bài toán sinh lời, nếu giá bất động sản không thể tăng thêm.

Trong khi mặt bằng giá Shophouse vị trí mặt đường Tố Hữu thiết lập mặt bằng giá trên dưới 150 triệu đồng/m2, thì gần đây, thị trường xuất hiện nhiều quảng cáo chào bán sản phẩm Shophouse tại dự án Shophouse Him Lam Vạn Phúc, với mức giá thấp nhất, ở vị trí bất lợi nhất cũng lên đến 145 triệu đồng/m2 – 230 triệu đồng/m2 và cao nhất là vị trí hướng mặt đường Tố Hữu lên đến 300 triệu đồng. Mức giá này cao gần gấp đôi giá bán của các dự án khác.

Người viết xin chia sẻ một số hình ảnh hiện trạng các dự án Shophouse và tình hình kinh doanh của các dự án trên đường Tố Hữu để nhà đầu tư đang quan tâm, nhưng chưa có dịp đi khảo sát tham khảo, mong các nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định đúng đắn. Tránh tình trạng “mờ mắt” vì những lời quảng cáo sinh lời không có cơ sở, để rồi sau đó lại ào ào “cắt lỗ”!

  1. Dự án Shophouse Him Lam Vạn Phúc:

Shophouse Him Lam Vạn Phúc có quy mô 222 căn shophouse, có diện tích từ 85m2 – 126m2, xây dựng 6 tầng. Giá chào bán 145 triệu đồng/m2 – 230 triệu đồng/m2 và cao nhất là vị trí hướng mặt đường Tố Hữu lên đến 300 triệu đồng. Với mức giá này, một căn shophouse diện tích 91 –  97m2 sẽ rơi vào khoảng 26 – 33 tỷ đồng. 

Shophouse Him Lam Vạn Phúc có quy mô 222 căn shophouse, có diện tích từ 85m2 – 126m2, xây dựng 6 tầng.
Trên thị trường, shophouse Him Lam Vạn Phúc đang được rao bán với mức giá khá cao, những căn có vị trí đẹp, có mặt tiền hướng ra đường Tố Hữu có mức giá dự kiến lên đến 300 triệu đồng/m2.Với mức giá này, một căn shophouse diện tích 91 –  97m2 sẽ rơi vào khoảng 26 – 33 tỷ đồng. 
Tùy vị trí các dãy nhà mà Shophouse Him Lam Vạn Phúc có các mức giá khác nhau. Đối với 2 dãy nhà trong cùng, làn thứ 3, thứ 4 của dự án có giá bán dự kiến là 145 – 150 triệu/m2. Dãy nhà thứ 2, nằm trên trục đường đôi, trục chính của dự án sẽ có giá bán dự kiến khoảng 167 – hơn 170 triệu/m2.
 Có thể nói, shophouse Him Lam Vạn Phúc có mức giá bán dự kiến khá cao so với các dự dự án cùng phân khúc và cùng khu vực.
 Với giá bán dự kiến cao nhất lên đến 300 triệu/m2, đây là mức giá cao hiếm thấy đối với phân khúc này và với vị trí là một dự án nằm ở khu vực phía Tây thành phố.
Đối với một dự án nhà phố thương mại với mục đích cho thuê kinh doanh, các căn shophouse thuộc dãy nhà phía trong, không nằm trên mặt được Tố Hữu cũng được định giá lên đến 170 triệu đồng/m2 là một mức giá cao không tưởng trong khi khả năng cho thuê của những dãy nhà này thấp hơn rất nhiều so với các dự án hướng ra mặt đường các trục đường lớn.
Shophouse Him Lam Vạn Phúc được quảng cáo là có vị trí kinh doanh đắc địa nằm trên trục đường huyết mạch Tố Hữu – Lê Văn Lương vào trung tâm Thành Phố Hà Nội. 
Các thông tin quảng cáo cho biết, các dãy shophouse đều có 2 mặt tiền. Tuy nhiên, chỉ có dãy ngoài cùng có mặt tiền hướng ra đường Tố Hữu. 

2. Dự án Shophouse 24h của chủ đầu tư Hải Phát:

Shophouse 24h được đánh giá có vị trí tốt hơn dự án Shophouse Him Lam Vạn Phúc vì có đa số sản phẩm hướng mặt đường Tố Hữu, từng có giá khởi điểm 70 triệu đồng/m2. Lúc cao điểm, giá dao động từ 150 – 180 triệu đồng/m2.

Doanh thu từ cho thuê shophouse tại đây chỉ ở mức 30 – 40 triệu đồng/căn/tháng. Tuy nhiên, dù bàn giao từ năm 2017, nhưng đa số đều chưa có khách thuê. Nếu có cửa hàng kinh doanh thì việc kinh doanh dường như cũng không mấy hiệu quả, khiến chủ nhà liên tục phải đăng quảng cáo tìm khách thuê.

Shophouse 24h được quảng cáo là sở hữu vị trí đắc địa, tất cả các căn đều hướng trực diện ra mặt đường Tố Hữu. Tuy nhiên, tình hình kinh doanh vẫn hết sức ảm đạm.
Đa phần các căn shophouse đóng cửa, các tấm biển quảng cáo cho thuê vẫn treo lên tháng này qua tháng khác.
Số căn shophouse của dự án bị bỏ trống đóng cửa rất nhiều.
Tính sơ có thể thấy  hơn 1 nửa số căn nhà phố tại đây không được đưa vào khai thác kinh doanh.
Kinh doanh ế ẩm, khách thuê không mặn mà khiến nhiều nhà đầu tư "chật vật" tìm kiếm khách thuê. Nhiều nhà đầu tư phải hạ giá cho thuê, vì vậy doanh thu từ cho thuê shophouse tại đây chỉ ở mức 30 – 40 triệu đồng/tháng…

3. Dự án The Terra An Hưng:

Dự án shophouse The Terra An Hưng bao gồm 166 căn shophouse. Hiện các căn shophouse The Terra An Hưng vẫn được rao bán trên thị trường với mức giá từ 95 triệu đồng/m2 – 200 triệu đồng/m2. Dự án được bàn giao từ năm 2019. Tuy nhiên, theo khảo sát, có khoảng trên 95% căn shophouse đóng cửa vì không có khách thuê.

4. Dự án shophouse Geleximco:

Nằm trên đường Lê Trong Tấn, tiếp giáp với đường Lê Văn Lương kéo dài nhưng dự án shophouse Geleximco Lê Trọng Tấn cùng rơi vào tình trạng ế ẩm, vắng khách dù được bàn giao khoảng 3 năm nay. Không ít dãy shophouse Geleximco Lê Trọng Tấn có dấu hiệu xuống cấp vì bị bỏ hoang lâu ngày.

Trên thị trường, hiện Shophouse Geleximco Lê Trọng Tấn đang được chào bán với giá dao động phổ biến từ là khoảng từ 40 triệu đồng/m2 – 80 triệu đồng/m2.

Chia sẻ những hình ảnh này, người viết không có ý định “dìm hàng” hay có ý “tạo sóng” cho dự án nào. Trái lại, người viết chỉ có mong muốn nhà đầu tư hãy có một cái nhìn toàn cảnh, bình tĩnh trước những quảng cáo “có cánh”. Đặc biệt, nhà đầu tư “hãy mua giá đúng” để tránh tình trạng đầu tư hàng chục tỷ với hy vọng sinh lời, nhưng sau đó lại ồ ạt bán “cắt lỗ” thu hồi vốn!

Người viết rất mong nhận được thêm những góp ý, đánh giá của các thành viên Cộng Đồng bất động sản Việt Nam để nhà đầu tư có cái nhìn đa chiều, quyết định đầu tư hiệu quả hơn trong thực tế, chứ không phải trên lý thuyết như quảng cáo!

Chúc các bạn thành công!

>>> Hét giá 300 triệu đồng/m2 không có hàng để bán: Shophouse Him Lam Vạn Phúc có phải đang đang bị “làm giá” kinh hoàng?

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *