Đức Nguyễn

Đức Nguyễn

Người trong cuộc bất động sản nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay? - Bài 2: “…. Biết ta”

Trong bài 1 “ Biết địch….” bức tranh thị trường BĐS hiện tại và tương lai đã được vẽ với một số điểm nhấn cần chú ý đó là (1) thị trường BĐS hiện đang rất khó khăn, nhưng điều tồi tệ nhất vẫn còn đang ở phía trước; (2) thanh khoản đang bị đóng băn...

Người trong cuộc bất động sản nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay? - Bài 2: “…. Biết ta” - Ảnh 1

Hiện tại và tương lai của thị trường BĐS chắc chắn sẽ trực tiếp tác động tới các đối tượng tham gia thị trường. Với bài viết ngắn, trong vai “người trong cuộc” tác giả tiếp tục chia sẻ đôi điều với các đối tượng tham gia thị trường- hy vọng mang lại lợi ích cho ai đó!

Ta là ai ?

Trước hết, cần thống nhất với nhau cách hiểu về “Biết ta” ở đây là sự hiểu biết thấu đáo về bản thân với tư cách là đối tượng tham gia thị trường. Cần làm rõ: ta là ai ? tham gia thị trường với vai trò gì ? mục đích và động cơ là gì? sức khỏe tài chính, kiến thức kinh nghiệm và năng lực phán đoán ra sao ? khẩu vị đầu tư thế nào? mức độ tham gia thị trường đến đâu?…vv

Có 2 “phe” tham gia thị trường BĐS là Bên mua và Bên bán. Bên mua gồm: người mua nhà/đất/BĐS thương mại, người đầu tư; Bên bán gồm: người bán, chủ đầu tư. Ngoài ra, Môi giới đóng vai trò rất quan trọng, không chỉ là cầu nối, chất xúc tác giữa Bên mua và Bên bán, trong nhiều trường hợp Môi giới tham gia mua hoặc bán, thậm chí khoác cả 2 áo trong cùng một thương vụ mua-bán BĐS. Tham gia thị trường với vai trò gì thì tự người tham gia đều hiểu, tuy nhiên không phải ai cũng “ Biết ta” một cách đầy đủ.

Hãy cùng tìm hiểu qua vài ví dụ thực tiễn dưới đây:

(1) Khẩu vị đầu tư ( KVĐT) khác nhau thì hoạt động đầu tư cũng thường khác nhau. Ví dụ, với số tiền như nhau, cùng đầu tư vào một dự án, người có KVĐT thận trọng có xu hướng xuống hết tiền và làm sổ đỏ ngay cho chắc; người có KVĐT mạo hiểm lại dùng số tiền đó đặt cọc nhiều ô đất, sử dụng thêm đòn bảy tài chính kết hợp đàm phán thời gian giữ cọc lâu… để lướt sóng .

(2) Kiến thức và kinh nghiệm dẫn tới hành vi đầu tư cũng khác nhau. Cùng một tình huống, hoàn cảnh người đầu tư có kiến thức và kinh nghiệm (tạm gọi là Fn) thường hành xử khác so với người đầu tư BĐS lần đầu (Fo). Chẳng hạn, đứng trước cơn sốt đất, cùng chứng kiến cảnh tập nập người xe, mua mua, bán bán, đặt cọc, chốt sales…vv. Fo dễ bị lôi cuốn, hăm hở nhập cuộc trong khi Fn lại cân nhắc và ít khi tham gia khi cơn sóng đã lên cao. Chính vì vậy Fo hay thua lỗ vì “đu đỉnh, bán đáy” còn Fn lại đủng đỉnh “ mua của người chán, bán cho người thèm” kiếm bội tiền. Khi gặp biến cố, thị trường khó khăn… Fn sẵn sàng bỏ cọc, cắt lỗ… để thoát hàng, trong khi đó Fo hay tiếc giá, cố níu kéo … vay mượn thêm trả theo tiến độ… tới khi không chịu nổi lãi suất, hoặc thấy nhiều người bán … lại hoảng sợ nháo nhào tìm mọi cách để bán và thường mất mát, thua lỗ hơn nhiều.

Ở vị trí Chủ đầu tư (CĐT) dưới góc nhìn “kiến thức và kinh nghiệm “ thấy khá nhiều điều thú vị đã và đang diễn ra trong thực tiễn thị trường hiện nay.

Trong giai đoạn 2014-2018, thị trường BĐS uptrend, không ít CĐT gặt hái được thành công lớn. Đầu tư đâu thắng đó ! Nhiều CĐT thừa thắng xông lên, dùng tiền thu từ dự án trước để “chạy” thêm dự án, sử dụng tốt đa đòn bảy tín dụng và cấp tập phát hành trái phiếu với lãi suất cao … để tăng thêm dự án, mở rộng quỹ đất. Chẳng hạn, sinh sau đẻ muộn vào năm 2016, Sunshine Group thần tốc tăng vốn lên 10 lần trong 9 tháng từ 300 tỷ lên 3000 tỷ đồng; CEO vụt lớn từ công ty nho nhỏ ở Hà Nội thành gã BĐS khổng lồ đầu tư khắp các tỉnh thành từ bắc vào nam … để rồi cả 2 hiện đang phải đánh vật với khối nợ khổng lồ trong khi đống hàng tồn kho ngày càng chồng chất….

Trong khi nhiều CĐT đang say sưa ngủ quên trên chiến thắng, ra sức vay nợ để mở rộng quỹ đất thì ngay từ cuối năm 2018 Vingoup lại âm thầm chuyển nhượng dự án VinHome Vĩnh Phúc, sau đó chuyển nhượng một phần dự án VinHomes Ocean Park Long Biên, Hà Nội, dự án VinHome Grand Park quận 9, TP Hồ Chí Minh. Đầu năm của 2019 khi dấu hiệu thị trường BĐS khó khăn rõ ràng thì rút khỏi hàng loạt đại dự án như Công viên Safari 450 ha tại Củ Chi, Sài Gòn; giữa năm 2020 rút khỏi dự án Tổ hợp sân Golf và vui chơi giải trí ở Đông Triều, Quảng Ninh; siêu dự án 3.490 ha ở Bến Lức - Long an, và đầu năm 2021 lại rút khỏi siêu dự án 1.145 ha tại Thuỷ Nguyên, Hải Phòng và 2 dự án 500 ha tại Thạch Thất, Hà Nội…

Chừng đó ví dụ để khẳng định rằng “ … Biết ta” quan trọng tới nhường nào ! Khi hiểu rõ ta là ai ? ta như thế nào? và đang ở đâu trong thị trường …. đối chiếu với “ Biết địch” ( đã được trình bày trong bài 1) từ đó sẽ có những nhận định và giải pháp phù hợp và hiệu quả.

 

>>> Người trong cuộc bất động sản nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay? - Bài 1: “Biết địch…”

 

 

Kỳ sau, mời người quan tâm theo dõi tiếp Bài 3 - người mua nhà nên làm gì trong hoàn cảnh hiện nay?

Nguyễn Đỗ Việt

DIỄN ĐÀN NGƯỜI MUA NHÀ

0

Bình luận

Tân Hoàng Minh từng liên quan gì đến dự án một thời được kỳ vọng là ‘tòa nhà cao nhất Việt Nam’ của Kinh Bắc (KBC) tại Hà Nội?

Từng được kỳ vọng là tòa nhà cao nhất Việt Nam, tuy nhiên dự án Diamond Rice Flower hiện tại do một công ty con của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Mã CK: KBC) vẫn chưa thể ‘thành hình’ sau hơn một thập kỷ. Đáng chú ý, dự án này đã được nhiều lần đổi chủ qua lại giữa Kinh Bắc và Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Khách sạn Tân Hoàng Minh. Xem thêm
Tân Hoàng Minh từng liên quan gì đến dự án một thời được kỳ vọng là ‘tòa nhà cao nhất Việt Nam’ của Kinh Bắc (KBC) tại Hà Nội? - 1

ODE Group hé lộ thông điệp và công nghệ tổ chức show 'Bừng sáng Việt Nam 2022' sẽ được phát sóng đêm Giao thừa

Diễn ra trong đêm Giao thừa Tết Nguyên đán năm nay, show âm nhạc “Bừng sáng Việt Nam 2022” của ODE Group (Mã CK: ODE) sẽ có nhiều cái mới, lần đầu tiên xuất hiện trên sóng Đài THVN. Lấy cảm hứng từ dòng chảy bất tận của văn hoá Việt, được truyền tải theo một cách thức độc đáo, show diễn kỳ vọng sẽ mang đến cho khán giả một “dạ tiệc âm thanh, ánh sáng và công nghệ” thực sự ấn tượng, ngay trước thời khắc chuyển giao giữa năm cũ và năm mới. Xem thêm
ODE Group hé lộ thông điệp và công nghệ tổ chức show 'Bừng sáng Việt Nam 2022' sẽ được phát sóng đêm Giao thừa - 1

Đặt mục tiêu doanh thu hơn 1,7 tỷ USD trong giai đoạn 2022 – 2025, DIC Corp (DIG) sẽ hiện thực hóa ‘tham vọng’ ấy như thế nào?

Với việc đã, đang và sẽ thực hiện nhiều dự án lớn từ Bắc chí Nam, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã chứng khoán: DIG) đặt mục tiêu doanh thu gần 40.000 tỷ đồng (tương đương 1,7 tỷ USD) và lãi trước thuế hơn 15.000 tỷ đồng trong giai đoạn 2022 – 2025. Xem thêm
Đặt mục tiêu doanh thu hơn 1,7 tỷ USD trong giai đoạn 2022 – 2025, DIC Corp (DIG) sẽ hiện thực hóa ‘tham vọng’ ấy như thế nào? - 1
Đặt mục tiêu doanh thu hơn 1,7 tỷ USD trong giai đoạn 2022 – 2025, DIC Corp (DIG) sẽ hiện thực hóa ‘tham vọng’ ấy như thế nào? - 2

Nghịch lý trên thị trường: Cổ phiếu của nhiều đại gia bất động vẫn liên tục tăng ‘nóng’ bất chấp kết quả kinh doanh ‘kém sắc’?

Thị trường chứng khoán năm 2021 đã kết thúc với những ‘cung bậc cảm xúc’ khác nhau của các nhà đầu tư. Từ sự ‘rung lắc’ mạnh hay những phiên đi ngang của thị trường trong suốt một năm qua. Tuy nhiên, điểm nhấn lớn nhất, cũng là điều mà không ít nhà đầu tư phải giật mình đó là việc rất nhiều cổ phiếu ghi nhận biên độ tăng giá cực mạnh bất chấp những thông tin ‘không vui’ đến từ doanh nghiệp. Xem thêm
Nghịch lý trên thị trường: Cổ phiếu của nhiều đại gia bất động vẫn liên tục tăng ‘nóng’ bất chấp kết quả kinh doanh ‘kém sắc’?  - 1
Nghịch lý trên thị trường: Cổ phiếu của nhiều đại gia bất động vẫn liên tục tăng ‘nóng’ bất chấp kết quả kinh doanh ‘kém sắc’?  - 2

Nhìn lại 10 'dấu ấn' đáng nhớ của thị trường bất động sản 2021

2021 là một năm đầy biến động đối với nền kinh tế Việt Nam nói chung và lĩnh vực địa ốc nói riêng dưới những tác động nặng nề của đại dịch Covid-19. Dù vậy, thị trường bất động sản vẫn ghi nhận nhiều sự kiện và xu hướng nổi bật. Trước thềm năm mới... Xem thêm
Nhìn lại 10 'dấu ấn' đáng nhớ của thị trường bất động sản 2021 - 1
Thông báo
vừa bình luận bài viết